DE 
EN
Auswanderer mit Immobilie in Deutschland
Du besitzt eine Immobilie in Deutschland und ziehst in die Schweiz um? Beim Auswandern solltest du frühzeitig klären, welche steuerlichen Folgen dein Umzug hat und wie sich Vermietung oder ein möglicher Verkauf deiner Immobilie auswirken. Wir zeigen dir, worauf es ankommt, damit du keine finanziellen Nachteile hast und dein Neustart in der Schweiz gelingt.
Immobilienbesitzer - Auswandern Schweiz
Planst du, in die Schweiz auszuwandern und hast Fragen zu deiner Immobilie in Deutschland? Du weisst nicht, ob du deine Deutsche Wohnung in der Schweiz versteuern musst? Im kostenlosen Beratungsgespräch beantworten wir gerne deine Fragen, damit du sorgenfrei in die Schweiz auswandern kannst. Wir zeigen dir, welche Regelungen in Deutschland sowie in der Schwiez gelten und wie du deine Situation optimal gestalten kannst.
Folge uns auf
Immobilie in Deutschland - Auswandern Schweiz
Wenn du in Deutschland eine Immobilie 🏠 besitzt und in der Schweiz wohnst, giltst du offiziell als grenzüberschreitender Immobilienbesitzer. Das trifft übrigens auch dann zu, wenn du in der Schweiz eine Immobilie erwirbst und später wieder nach Deutschland zurückkehrst.
Die steuerlichen Regelungen für deine Immobilie in Deutschland laufen wie bisher weiter. Zusätzliche Steuern allein wegen deines Umzugs in die Schweiz musst du nicht befürchten – massgeblich bleiben die deutschen Steuergesetze. Dazu gehören insbesondere die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen, die Grundsteuer sowie im Verkaufsfall die mögliche Spekulationssteuer.
In der Schweiz musst du deine Immobilie und allfällige Mieteinnahmen zwar ebenfalls angeben, sie werden aber in der Regel nur für die Berechnung des Steuersatzes (Progressionsvorbehalt) sowie bei der Vermögenssteuer berücksichtigt – allerdings nur, wenn du als Inhaber einer B-Bewilligung überhaupt eine Steuererklärung einreichen musst und die Voraussetzungen dafür erfüllst, zum Beispiel ein Jahresbruttoeinkommen über 120’000 Franken.
Fall 1: Wohnung in Deutschland ohne Vermietung
In Deutschland fallen weiterhin die Grundsteuer und laufende Nebenkosten an, aber keine Einkommensteuer, da keine Einkünfte erzielt werden. In der Schweiz wird die Immobilie zwar im Vermögen berücksichtigt (Vermögenssteuer, Progression), aber nur dann, wenn eine Steuererklärungspflicht besteht, zum Beispiel bei einem B-Bewilligten mit Einkommen über 120’000 Franken.
Fall 2: Wohnung in Deutschland mit Vermietung
Die Mieteinnahmen sind in Deutschland steuerpflichtig, abzüglich Werbungskosten. Dazu kommt weiterhin die Grundsteuer. In der Schweiz werden die Mieteinnahmen und der Immobilienwert ebenfalls deklariert, aber nur für die Berechnung des Steuersatzes (Progressionsvorbehalt) und die Vermögenssteuer, sofern eine Steuererklärungspflicht besteht. Eine doppelte Besteuerung gibt es nicht, da Deutschland das Besteuerungsrecht für die Einkünfte aus der Immobilie hat und die Schweiz diese lediglich für Progression und Vermögenssteuer berücksichtigt.
Einkommensteuer Deutschland
Auch nach deinem Umzug in die Schweiz musst du die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen in Deutschland zahlen. Als beschränkt Steuerpflichtiger gibst du deine deutschen Mieterträge beim Finanzamt an, ziehst Werbungskosten ab und zahlst darauf die reguläre Einkommensteuer auf deine Immobilie. Die Steuer wird direkt an das zuständige deutsche Finanzamt abgeführt, unabhängig davon, dass dein Wohnsitz nun in der Schweiz liegt. Eine zusätzliche Besteuerung dieser Einkünfte in der Schweiz erfolgt nicht, da Deutschland hier das alleinige Besteuerungsrecht hat.
Grundsteuer Deutschland
Die Grundsteuer ist eine jährliche Abgabe an die deutsche Gemeinde, in der deine Immobilie liegt. Sie fällt unabhängig davon an, ob du selbst in der Wohnung lebst, sie leer steht oder vermietet ist. Auch wenn du inzwischen in der Schweiz wohnst, musst du diese Steuer weiterhin in Deutschland bezahlen. In der Schweiz selbst gibt es keine Grundsteuer wie in Deutschland. Dein Wohnsitzwechsel ändert nichts an dieser Pflicht – sie bleibt ausschliesslich Sache der deutschen Gemeinde.
Einkommensteuer Schweiz
Zunächst hängt deine Steuerpflicht in der Schweiz von deiner Aufenthaltsbewilligung ab. Mit einer B-Bewilligung bezahlst du für fünf Jahre Quellensteuer, also eine direkte Abgabe auf dein Einkommen, ohne selbst eine Steuererklärung einzureichen. Ausnahme: Wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, zum Beispiel ein Jahreseinkommen über 120’000 Franken oder ein Reinvermögen über 80’000 Franken (dazu gehören auch Immobilien oder ein Aktiendepot), musst du auch als B-Bewilligter eine Steuererklärung abgeben und deine Immobilie in der Schweizer Steuererklärung deklarieren. Spätestens mit der C-Bewilligung, in der Regel fünf Jahre nach dem Umzug in die Schweiz, besteht dann eine volle Deklarationspflicht – ab diesem Zeitpunkt musst du jährlich die Schweizer Steuererklärung einreichen.
Sofern du in der Schweiz eine Steuererklärung abgeben musst, werden deine deutschen Mieteinnahmen nicht nochmals besteuert. Sie dienen lediglich als Grundlage für die Berechnung deines persönlichen Steuersatzes. Das heisst: Dein Schweizer Lohn wird mit einem höheren Steuersatz belastet, weil die Mieteinnahmen aus Deutschland bei der Festlegung dieses Steuersatzes berücksichtigt werden. In der Schweiz wird also ein etwas höherer Steuersatz nur auf dein tatsächlich erzieltes Einkommen (Gehalt, Job) angewendet, eine doppelte Besteuerung deiner Mieteinnahmen findet nicht statt.
Wenn deine Wohnung nicht vermietet ist, gibt es auch keine Einkünfte, die in der Schweizer Einkommenssteuer berücksichtigt werden. In diesem Fall hat deine Immobilie keinen Einfluss auf die Einkommenssteuer, sondern nur auf die Vermögenssteuer.
Vermögenssteuer Schweiz
Wenn du in der Schweiz eine Steuererklärung abgeben musst, zum Beispiel als B-Bewilligter mit einem Einkommen ab 120’000 Franken oder mit einem Reinvermögen über rund 80’000 Franken, dann musst du den Wert deiner deutschen Immobilie in der Schweizer Steuererklärung als Vermögen deklarieren, egal ob sie vermietet ist oder nicht. Die Vermögenssteuer wird von den Kantonen erhoben und richtet sich nach dem Wert deiner Immobilie abzüglich des Immobilienkredits. Für die meisten bleibt die Schweizer Vermögenssteuer eher gering und bewegt sich im Promillebereich. Erst bei grossen Vermögen, zum Beispiel ab etwa 2 Millionen Franken, wird die Belastung spürbarer.
Soll ich meine Immobilie in Deutschland behalten?
Ob man eine Immobilie beim Umzug in die Schweiz behält oder verkauft, ist eine persönliche Entscheidung. Für beide Wege gibt es gute Gründe.
Das Behalten einer Immobilie lohnt sich dann, wenn man langfristig Erträge erzielen möchte. Wer vermietet, erhält regelmässige Einnahmen. Wer seine Immobilie nicht vermietet, hat die Möglichkeit, bei einer Rückkehr nach Deutschland wieder ein Zuhause zu haben.
Ein Verkauf der Immobilie kann ebenso sinnvoll sein, wenn man in Deutschland keinen Aufwand mit Verwaltung, Unterhalt oder Mietersuche haben möchte. Wer langfristig in der Schweiz Fuss fassen möchte, kann den Verkaufserlös der Immobilie gezielt einsetzen. Das frei werdende Kapital ermöglicht es, die eigene Altersvorsorge in der Säule 3a auszubauen und so die finanzielle Sicherheit für die Zukunft spürbar zu verbessern. Gleichzeitig kann der Erlös für den Kauf von neuem Wohneigentum in der Schweiz dienen.
Immobilienkauf in der Schweiz 🇨🇭
Vielleicht spielst du aber mit dem Gedanken, nach deinem Umzug in die Schweiz hierzulande ebenfalls eine Immobilie zu erwerben. Doch worauf musst du beim Hauskauf in der Schweiz beachten?
Zuerst einmal kommt schnell die Frage auf, ob man eine Kaufbewilligung benötigt. Laut Schweizer Bundesverwaltung soll diese verhindern, dass schweizerischer Boden in ausländische Hände gerät. Aber nicht alle Ausländerinnen und Ausländer brauchen eine Bewilligung; entscheidend ist die Staatsangehörigkeit sowie der Aufenthaltsstatus der ausländischen Person. Als Deutscher Auswanderer in der Schweiz mit einer B-Bewilligung hast du den Vorteil, dass du beim Immobilienerwerb dieselben Rechte wie Schweizerinnen und Schweizer hast und folglich für den Kauf einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks keine besondere Kaufbewilligung benötigst.
In der Schweiz gibt es grosse Unterschiede bei den Immobilienpreisen – und genau das eröffnet spannende Möglichkeiten. In beliebten Regionen wie Zürich, Genf oder Zug liegen die Preise zwar höher, dafür profitierst du von einer hervorragenden Infrastruktur, besten Arbeitsmöglichkeiten und einer sehr hohen Lebensqualität. Auch bekannte Ferienregionen wie das Tessin oder das Engadin sind begehrt, was sich in den Preisen widerspiegelt, dafür bieten sie ein einzigartiges Wohngefühl inmitten von Natur und Kultur. Wer etwas flexibler ist, findet ausserhalb der Zentren oft attraktive Alternativen zu deutlich günstigeren Konditionen. In ländlicheren Gegenden, im Wallis, im Jura oder in Teilen der Ostschweiz lassen sich noch Immobilien mit viel Platz und Charme entdecken, die gleichzeitig eine hohe Lebensqualität versprechen. Auch kleinere Städte wie St. Gallen, Chur oder Biel verbinden ein gutes Preisniveau mit einer lebendigen Umgebung.
Finanzierung Eigenheim: Wir sind auf Hypotheken spezialisiert und beraten dich umfassend rund um die Immobilienfinanzierung in der Schweiz. Von der ersten Budgetplanung über die Wahl der passenden Hypothek bis hin zur langfristigen Finanzierungsstrategie stehen wir dir zur Seite. Brauchst du Unterstützung beim Immobilienkauf? Wir beraten dich gerne – komm frühzeitig auf uns zu, damit wir gemeinsam die beste Lösung für deine Situation finden.
10 Tipps für Auswandern Schweiz – So machst du es richtig!
- Immobilie behalten oder verkaufen? Steuerliche und finanzielle Folgen prüfen.
- Vermietung in Deutschland: Mieteinnahmen in beiden Ländern korrekt deklarieren bzw. versteuern.
- Kapitalertragssteuer beachten: Verkauf innerhalb von 10 Jahren kann steuerpflichtig sein.
- Doppelbesteuerung vermeiden: Steuerabkommen zwischen Deutschland und der Schweiz nutzen.
- Immobilienverwaltung regeln: Hausverwaltung oder Makler für Betreuung vor Ort nötig?
- Hypothek weiterführen? Schweizer Banken vergeben selten Kredite für deutsche Immobilien.
- Steuerliche Abzüge nutzen: Zinsen, Instandhaltungskosten und Abschreibungen geltend machen.
- Erbschaftsregelungen prüfen: Unterschiedliche Besteuerung in beiden Ländern beachten.
- Immobilienbewertung einholen: Für Verkauf oder Beleihung aktueller Marktwert entscheidend.
- Versicherungen anpassen: Gebäude-, Haftpflicht- und Mietausfallversicherung prüfen.
👉 Melde dich für eine kostenlose Beratung: Kontakt
👉 Budgetrechner – Was kostet mich die Schweiz? Budgetrechner
👉 Bereit zum Auswandern? Hol dir die Checkliste Schweiz: Checkliste
👉 Weitere Themen rund um deine Auswanderung findest du hier: Themenübersicht
👉 Abonniere unseren YouTube-Kanal: YouTube
Beratungsteam
Unser Beratungsteam und Innendienst sind auf Auswanderer aus Deutschland und Österreich spezialisiert, täglich begleiten wir Menschen beim Auswandern in die Schweiz. Wenn auch du in die Schweiz auswandern möchtest, melde dich gerne über das Kontaktformular und lerne unser Team in Zürich kennen – wir freuen uns auf dich! 🤗
Kostenlose Beratung anfordern - Auswandern Schweiz
Folge uns auf
Hast du Fragen?
Du willst in die Schweiz auswandern? Wir sind gerne für dich da. Unsere Beratungen sind kostenlos. Du erreichst uns über das Kontaktformular oder komm auf einen Kaffee in Zürich vorbei.
