{"id":601,"date":"2024-08-09T11:02:12","date_gmt":"2024-08-09T09:02:12","guid":{"rendered":"https:\/\/www.deine3a.ch\/?page_id=601"},"modified":"2026-03-25T14:55:58","modified_gmt":"2026-03-25T13:55:58","slug":"emigration-switzerland-real-estate-germany","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.deine3a.ch\/en\/auswanderung-schweiz-immobilien-deutschland\/","title":{"rendered":"Deine3a | Emigrants with property in Germany | Emigration Switzerland | Emigration agency"},"content":{"rendered":"\t\t
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\n\t\t\t\tAuswanderer mit Immobilie in Deutschland<\/span>\n\t\t\t\t<\/span>\n\t\t\t\t<\/span>\n\t\t\t\t<\/span>\n\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/h1>\n\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Du besitzt eine Immobilie in Deutschland und ziehst in die Schweiz um? Beim Auswandern solltest du fr\u00fchzeitig kl\u00e4ren, welche steuerlichen Folgen dein Umzug hat und wie sich Vermietung oder ein m\u00f6glicher Verkauf deiner Immobilie auswirken. Wir zeigen dir, worauf es ankommt, damit du keine finanziellen Nachteile hast und dein Neustart in der Schweiz gelingt.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t

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Immobilienbesitzer - Auswandern Schweiz<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Planst du, in die Schweiz auszuwandern und hast Fragen zu deiner Immobilie in Deutschland? Du weisst nicht, ob du deine Deutsche Wohnung in der Schweiz versteuern musst? Im kostenlosen Beratungsgespr\u00e4ch beantworten wir gerne deine Fragen, damit du sorgenfrei in die Schweiz auswandern kannst. Wir zeigen dir, welche Regelungen in Deutschland sowie in der Schwiez gelten und wie du deine Situation optimal gestalten kannst.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Folge uns auf<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Immobilie in Deutschland - Auswandern Schweiz<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Wenn du in Deutschland eine Immobilie<\/strong> \ud83c\udfe0 besitzt und in der Schweiz wohnst, giltst du offiziell als grenz\u00fcberschreitender Immobilienbesitzer<\/strong>. Das trifft \u00fcbrigens auch dann zu, wenn du in der Schweiz eine Immobilie erwirbst und sp\u00e4ter wieder nach Deutschland zur\u00fcckkehrst.<\/p>

Die steuerlichen Regelungen f\u00fcr deine Immobilie in Deutschland<\/strong> laufen wie bisher weiter. Zus\u00e4tzliche Steuern allein wegen deines Umzugs in die Schweiz musst du nicht bef\u00fcrchten \u2013 massgeblich bleiben die deutschen Steuergesetze. Dazu geh\u00f6ren insbesondere die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen, die Grundsteuer sowie im Verkaufsfall die m\u00f6gliche Spekulationssteuer.<\/p>

In der Schweiz musst du deine Immobilie und allf\u00e4llige Mieteinnahmen zwar ebenfalls angeben, sie werden aber in der Regel nur f\u00fcr die Berechnung des Steuersatzes (Progressionsvorbehalt) sowie bei der Verm\u00f6genssteuer ber\u00fccksichtigt \u2013 allerdings nur, wenn du als Inhaber einer B-Bewilligung \u00fcberhaupt eine Steuererkl\u00e4rung einreichen musst und die Voraussetzungen daf\u00fcr erf\u00fcllst, zum Beispiel ein Jahresbruttoeinkommen \u00fcber 120\u2019000 Franken.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Fall 1: Wohnung in Deutschland ohne Vermietung<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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In Deutschland fallen weiterhin die Grundsteuer<\/strong> und laufende Nebenkosten an, aber keine Einkommensteuer, da keine Eink\u00fcnfte erzielt werden. In der Schweiz wird die Immobilie zwar im Verm\u00f6gen ber\u00fccksichtigt (Verm\u00f6genssteuer, Progression), aber nur dann, wenn eine Steuererkl\u00e4rungspflicht besteht, zum Beispiel bei einem B-Bewilligten mit Einkommen \u00fcber 120\u2019000 Franken.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Fall 2: Wohnung in Deutschland mit Vermietung<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Die Mieteinnahmen sind in Deutschland steuerpflichtig, abz\u00fcglich Werbungskosten. Dazu kommt weiterhin die Grundsteuer. In der Schweiz werden die Mieteinnahmen und der Immobilienwert ebenfalls deklariert, aber nur f\u00fcr die Berechnung des Steuersatzes (Progressionsvorbehalt) und die Verm\u00f6genssteuer, sofern eine Steuererkl\u00e4rungspflicht besteht. Eine doppelte Besteuerung<\/strong> gibt es nicht, da Deutschland das Besteuerungsrecht f\u00fcr die Eink\u00fcnfte aus der Immobilie hat und die Schweiz diese lediglich f\u00fcr Progression und Verm\u00f6genssteuer ber\u00fccksichtigt.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Einkommensteuer Deutschland<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Auch nach deinem Umzug in die Schweiz musst du die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen<\/strong> in Deutschland zahlen. Als beschr\u00e4nkt Steuerpflichtiger gibst du deine deutschen Mietertr\u00e4ge beim Finanzamt an, ziehst Werbungskosten ab und zahlst darauf die regul\u00e4re Einkommensteuer auf deine Immobilie. Die Steuer wird direkt an das zust\u00e4ndige deutsche Finanzamt abgef\u00fchrt, unabh\u00e4ngig davon, dass dein Wohnsitz nun in der Schweiz liegt. Eine zus\u00e4tzliche Besteuerung dieser Eink\u00fcnfte in der Schweiz erfolgt nicht, da Deutschland hier das alleinige Besteuerungsrecht hat.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Grundsteuer Deutschland<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Die Grundsteuer ist eine j\u00e4hrliche Abgabe an die deutsche Gemeinde, in der deine Immobilie liegt. Sie f\u00e4llt unabh\u00e4ngig davon an, ob du selbst in der Wohnung lebst, sie leer steht oder vermietet ist. Auch wenn du inzwischen in der Schweiz wohnst, musst du diese Steuer weiterhin in Deutschland bezahlen. In der Schweiz selbst gibt es keine Grundsteuer wie in Deutschland. Dein Wohnsitzwechsel \u00e4ndert nichts an dieser Pflicht \u2013 sie bleibt ausschliesslich Sache der deutschen Gemeinde.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Einkommensteuer Schweiz<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Zun\u00e4chst h\u00e4ngt deine Steuerpflicht in der Schweiz von deiner Aufenthaltsbewilligung ab. Mit einer B-Bewilligung<\/strong> bezahlst du f\u00fcr f\u00fcnf Jahre Quellensteuer, also eine direkte Abgabe auf dein Einkommen, ohne selbst eine Steuererkl\u00e4rung einzureichen. Ausnahme:<\/strong> Wenn bestimmte Voraussetzungen erf\u00fcllt sind, zum Beispiel ein Jahreseinkommen \u00fcber 120\u2019000 Franken oder ein Reinverm\u00f6gen \u00fcber 80\u2019000 Franken (dazu geh\u00f6ren auch Immobilien oder ein Aktiendepot), musst du auch als B-Bewilligter eine Steuererkl\u00e4rung abgeben und deine Immobilie in der Schweizer Steuererkl\u00e4rung deklarieren. Sp\u00e4testens mit der C-Bewilligung<\/strong>, in der Regel f\u00fcnf Jahre nach dem Umzug in die Schweiz, besteht dann eine volle Deklarationspflicht \u2013 ab diesem Zeitpunkt musst du j\u00e4hrlich die Schweizer Steuererkl\u00e4rung einreichen.<\/p>

Sofern du in der Schweiz eine Steuererkl\u00e4rung<\/strong> abgeben musst, werden deine deutschen Mieteinnahmen nicht nochmals besteuert. Sie dienen lediglich als Grundlage f\u00fcr die Berechnung deines pers\u00f6nlichen Steuersatzes. Das heisst: Dein Schweizer Lohn wird mit einem h\u00f6heren Steuersatz belastet, weil die Mieteinnahmen aus Deutschland bei der Festlegung dieses Steuersatzes ber\u00fccksichtigt werden. In der Schweiz wird also ein etwas h\u00f6herer Steuersatz nur auf dein tats\u00e4chlich erzieltes Einkommen (Gehalt, Job) angewendet, eine doppelte Besteuerung deiner Mieteinnahmen findet nicht statt.<\/p>

Wenn deine Wohnung nicht vermietet ist, gibt es auch keine Eink\u00fcnfte, die in der Schweizer Einkommenssteuer ber\u00fccksichtigt werden. In diesem Fall hat deine Immobilie keinen Einfluss auf die Einkommenssteuer, sondern nur auf die Verm\u00f6genssteuer.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Verm\u00f6genssteuer Schweiz<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Wenn du in der Schweiz eine Steuererkl\u00e4rung abgeben musst, zum Beispiel als B-Bewilligter mit einem Einkommen ab 120\u2019000 Franken oder mit einem Reinverm\u00f6gen \u00fcber rund 80\u2019000 Franken, dann musst du den Wert deiner deutschen Immobilie in der Schweizer Steuererkl\u00e4rung als Verm\u00f6gen deklarieren, egal ob sie vermietet ist oder nicht. Die Verm\u00f6genssteuer<\/strong> wird von den Kantonen erhoben und richtet sich nach dem Wert deiner Immobilie abz\u00fcglich des Immobilienkredits. F\u00fcr die meisten bleibt die Schweizer Verm\u00f6genssteuer eher gering und bewegt sich im Promillebereich. Erst bei grossen Verm\u00f6gen, zum Beispiel ab etwa 2 Millionen Franken, wird die Belastung sp\u00fcrbarer.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Soll ich meine Immobilie in Deutschland behalten?<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Ob man eine Immobilie beim Umzug in die Schweiz beh\u00e4lt oder verkauft, ist eine pers\u00f6nliche Entscheidung. F\u00fcr beide Wege gibt es gute Gr\u00fcnde.<\/p>

Das Behalten einer Immobilie lohnt sich dann, wenn man langfristig Ertr\u00e4ge erzielen m\u00f6chte. Wer vermietet, erh\u00e4lt regelm\u00e4ssige Einnahmen. Wer seine Immobilie nicht vermietet, hat die M\u00f6glichkeit, bei einer R\u00fcckkehr nach Deutschland wieder ein Zuhause zu haben.<\/p>

Ein Verkauf der Immobilie<\/strong> kann ebenso sinnvoll sein, wenn man in Deutschland keinen Aufwand mit Verwaltung, Unterhalt oder Mietersuche haben m\u00f6chte. Wer langfristig in der Schweiz Fuss fassen m\u00f6chte, kann den Verkaufserl\u00f6s der Immobilie gezielt einsetzen. Das frei werdende Kapital erm\u00f6glicht es, die eigene Altersvorsorge in der S\u00e4ule 3a auszubauen und so die finanzielle Sicherheit f\u00fcr die Zukunft sp\u00fcrbar zu verbessern. Gleichzeitig kann der Erl\u00f6s f\u00fcr den Kauf von neuem Wohneigentum in der Schweiz dienen.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Immobilienkauf in der Schweiz \ud83c\udde8\ud83c\udded<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Vielleicht spielst du aber mit dem Gedanken, nach deinem Umzug in die Schweiz hierzulande ebenfalls eine Immobilie zu erwerben. Doch worauf musst du beim Hauskauf in der Schweiz beachten?<\/p>

Zuerst einmal kommt schnell die Frage auf, ob man eine Kaufbewilligung<\/strong> ben\u00f6tigt. Laut Schweizer Bundesverwaltung soll diese verhindern, dass schweizerischer Boden in ausl\u00e4ndische H\u00e4nde ger\u00e4t. Aber nicht alle Ausl\u00e4nderinnen und Ausl\u00e4nder brauchen eine Bewilligung; entscheidend ist die Staatsangeh\u00f6rigkeit sowie der Aufenthaltsstatus der ausl\u00e4ndischen Person. Als Deutscher Auswanderer in der Schweiz mit einer B-Bewilligung hast du den Vorteil, dass du beim Immobilienerwerb dieselben Rechte wie Schweizerinnen und Schweizer hast und folglich f\u00fcr den Kauf einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundst\u00fccks keine besondere Kaufbewilligung ben\u00f6tigst.<\/p>

In der Schweiz gibt es grosse Unterschiede bei den Immobilienpreisen<\/strong> \u2013 und genau das er\u00f6ffnet spannende M\u00f6glichkeiten. In beliebten Regionen wie Z\u00fcrich, Genf oder Zug liegen die Preise zwar h\u00f6her, daf\u00fcr profitierst du von einer hervorragenden Infrastruktur, besten Arbeitsm\u00f6glichkeiten und einer sehr hohen Lebensqualit\u00e4t. Auch bekannte Ferienregionen wie das Tessin oder das Engadin sind begehrt, was sich in den Preisen widerspiegelt, daf\u00fcr bieten sie ein einzigartiges Wohngef\u00fchl inmitten von Natur und Kultur. Wer etwas flexibler ist, findet ausserhalb der Zentren oft attraktive Alternativen zu deutlich g\u00fcnstigeren Konditionen. In l\u00e4ndlicheren Gegenden, im Wallis, im Jura oder in Teilen der Ostschweiz lassen sich noch Immobilien mit viel Platz und Charme entdecken, die gleichzeitig eine hohe Lebensqualit\u00e4t versprechen. Auch kleinere St\u00e4dte wie St. Gallen, Chur oder Biel verbinden ein gutes Preisniveau mit einer lebendigen Umgebung.<\/p>

Finanzierung Eigenheim:<\/strong> Wir sind auf Hypotheken spezialisiert und beraten dich umfassend rund um die Immobilienfinanzierung in der Schweiz. Von der ersten Budgetplanung \u00fcber die Wahl der passenden Hypothek bis hin zur langfristigen Finanzierungsstrategie stehen wir dir zur Seite. Brauchst du Unterst\u00fctzung beim Immobilienkauf? Wir beraten dich gerne \u2013 komm fr\u00fchzeitig auf uns zu, damit wir gemeinsam die beste L\u00f6sung f\u00fcr deine Situation finden.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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10 Tipps f\u00fcr Auswandern Schweiz \u2013 So machst du es richtig!<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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  1. Immobilie behalten oder verkaufen?<\/strong> Steuerliche und finanzielle Folgen pr\u00fcfen.<\/li>
  2. Vermietung in Deutschland<\/strong>: Mieteinnahmen in beiden L\u00e4ndern korrekt deklarieren bzw. versteuern.<\/li>
  3. Kapitalertragssteuer beachten<\/strong>: Verkauf innerhalb von 10 Jahren kann steuerpflichtig sein.<\/li>
  4. Doppelbesteuerung vermeiden<\/strong>: Steuerabkommen zwischen Deutschland und der Schweiz nutzen.<\/li>
  5. Immobilienverwaltung regeln<\/strong>: Hausverwaltung oder Makler f\u00fcr Betreuung vor Ort n\u00f6tig?<\/li>
  6. Hypothek weiterf\u00fchren?<\/strong> Schweizer Banken vergeben selten Kredite f\u00fcr deutsche Immobilien.<\/li>
  7. Steuerliche Abz\u00fcge nutzen<\/strong>: Zinsen, Instandhaltungskosten und Abschreibungen geltend machen.<\/li>
  8. Erbschaftsregelungen pr\u00fcfen<\/strong>: Unterschiedliche Besteuerung in beiden L\u00e4ndern beachten.<\/li>
  9. Immobilienbewertung einholen<\/strong>: F\u00fcr Verkauf oder Beleihung aktueller Marktwert entscheidend.<\/li>
  10. Versicherungen anpassen<\/strong>: Geb\u00e4ude-, Haftpflicht- und Mietausfallversicherung pr\u00fcfen.<\/li><\/ol>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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    \n\t\t\t\tBeratungsteam<\/span>\n\t\t\t\t<\/span>\n\t\t\t\t<\/span>\n\t\t\t\t<\/span>\n\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/h2>\n\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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    Unser Beratungsteam und Innendienst sind auf Auswanderer aus Deutschland und \u00d6sterreich spezialisiert, t\u00e4glich begleiten wir Menschen beim Auswandern in die Schweiz. Wenn auch du in die Schweiz auswandern m\u00f6chtest, melde dich gerne \u00fcber das Kontaktformular und lerne unser Team in Z\u00fcrich kennen \u2013 wir freuen uns auf dich! \ud83e\udd17<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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    Kostenlose Beratung anfordern - Auswandern Schweiz<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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